Продажа квартиры, одним из долевых собственников которой является несовершеннолетний ребенок, нужно учитывать ряд нюансов.
Такую квартиру невозможно продать без согласия органов опеки, которые следят за соблюдением интересов ребенка.
Если приобретаемое жилье будет меньше по размерам, либо уступать по качественным характеристикам старому жилью (хуже коммуникации в квартире, отсутствие развитой инфраструктура района), то получить разрешение на продажу вряд ли получится.
Т.е. в любом случае основа основ — получение разрешения от органов опеки по 37 статье ГК РФ. Заявление подается по месту прописки ребенка.
Если вы не покупаете новое жилье сразу
Идеальный вариант для продажи — это оформление альтернативной сделки: в таком случае несовершеннолетнего ребенка просто выписывают из одной квартиры и прописывают в новую.
Но если вы не планируете покупать квартиру сразу, то схема меняется.
Необходимую сумму, вырученную за продажу жилья, в зависимости от размера доли несовершеннолетнего в квартире, нужно перевести на индивидуальный банковский счет ребенка, а новое жилье купить в срок до трех месяцев, иначе договор о продаже вашей квартиры аннулируют.
При этом отметим, что прописка ребенку все равно потребуется до того момента, пока не приобретете жилье. Как вариант — временная регистрация ребенка у родственников.
Получить денежные средства со счета ребенка вы сможете только обращения в органы опеки уже с документами на квартиру, которую вы хотите приобрести.
А если ребенок проживает в другой квартире, но при этом имеет долю в вашей?
Часто сложности возникают и когда несовершеннолетний ребенок (например, внук) по факту не проживает в квартире, но является владельцем доли.
Как продавать квартиру в таком случае?
Если все собственники, включая законных представителей ребенка (родителей), готовы продать квартиру, то это лучший вариант.
Альтернативным вариантом может стать продажа квартиры с одновременным приобретением отдельного жилья для ребенка, эквивалентного его доле. Но есть важный момент: ребенок не может жить один в квартире, т.е. минимальная жилплощадь должна подходить для проживания двоих человек.
Если по каким-то причинам представители ребенка не согласны на продажу, вы все равно можете продать свою долю квартиры, при этом надо понимать, что преимущественное право на покупку долей у других собственников квартиры.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ в первую очередь вы должны предложить купить вашу долю законным представителям несовершеннолетнего. Для этого необходимо их уведомить заказным письмом. И только в случае их отказа, либо отсутствия ответа со стороны по истечении 30 дней, вы можете прийти с уведомлением о получении письма к нотариусу и задокументировать этот момент. И уже после этого продавать свою долю.
